Покупка участка, земли под дачу или дом

Перепродажа земельных участков с плохой геологией – этот обычное дело. Неблагоприятные участки встречаются и в коттеджных поселках. Да, строители всегда найдут решение, правда оно может оказаться очень накладным. Поэтому покупка участка — это такой вопрос, к которому следует подходить с большой осторожностью.

Недодали земли

Проблема, которая бывает и в старинном садоводстве, и в коттеджном поселке – несоответствие границ выбранного земельного участка по официальным документам тому, что вам демонстрируют. Происхождение такой проблемы может быть разным, однако результат – один: вам, к сожалению, недодали земли. Если начать замерять владения рулеткой, ориентируясь при этом на ближайший столб (так зачастую и поступают) – можно наделать много ошибок. Ведь необходимо будет учитывать рельеф местности, а без специальных инструментов, которые применяют геодезисты, это точно не получится. Однако грубые несоответствия вы, наверняка, обнаружите и зададите продавцу вопросы на сей счет. Если речь идет об уже развитом массиве, где соседи постоянно осваивали свои владения, а земельный участок, который продают, довольно долго оставался бесхозным, вероятность того, что ограждение стоит на практически вашей территории гораздо выше средней.

Если продажа происходила в новом массиве на основании предварительных соглашений купли-продажи, а земельные участки резались просто на глазок, может вполне оказаться, что граница вашей территории проходит прямо посередине дороги. Также бывает и такое: владелец участка начинает сажать деревья и делать фундамент, а специалисты вдруг узнают, что он залез на совершенно чужую землю. Для разумного кандидата в домовладельцы есть такое важное правило: ничего не начинать строить, пока точно не будут понятны все границы выбранной территории.

Читайте Как могут лишить участка

Даже если все говорят, что вынос межевых знаков в натуру уже делался, вызвать кадастрового инженера будет очень полезно: колышки часто переставляют, как только геодезисты уедут. Что же делать при находке таких «сюрпризов»? Договариваться о снижении стоимости либо узнавать о любых возможностях урегулирования данной проблемы с соседями. Приведение выбранного участка в соответствие с официальными документами либо, как версия, таких документов в соответствие с реальностью – достаточно тяжкое дело. Оно потребует много терпения, однако начинать с конфликтов освоение территории – это плохой вариант.

Соседи

Вторая проблема – соседи. Никогда не принимайте решения о приобретении, не познакомившись с соседями. Если это люди точно не вашего круга – они могут испортить всю жизнь. Здесь даже забор не поможет.

Тем не менее, говоря о соседях, мы сейчас подразумеваем не только собственников сопредельных территорий, но и представителей местного правления, а также его самых активных участников и членов. С ними вам необходимо будет принимать решение о расходах на благоустройство и паевых взносах. Может быть так, что вы сторонник зимней чистки дорог, уличного освещения, качественных дорог, эффективной охраны, а они же говорят, что и так все сойдет. Если же речь идет именно о дачном массиве, то предпочтение лучше, разумеется, отдавать кварталам, где живут постоянные жители.

Читайте Как не ошибиться с соседями

Нехорошие грунты

Третья проблема – это плохая геология выбранного участка. В наших краях это – сплошь и рядом. Пожары, которые прокатились по России два года назад, показали, что практически две трети загородных частных домовладений стоят на торфяниках. Если деревни строились всегда на благополучных территориях, то дачные массивы и садоводства, сформированные в последней трети минувшего столетия, почти все стоят на довольно пожароопасных торфяниках. Советская власть очень не любила частных собственников, поэтому и загнала их в болота, как партизан.

Второй очень неблагоприятный вариант – это тиксотропные глины, которые не держат фундаментов. При капитальной постройке пожароопасные грунты необходимо замещать, а различные вязкие глины – проходить специальными сваями, стараясь достучаться (или же досверлиться, если это так называемые винтовые сваи) до нормального твердого основания. Однако что же делать, если это не пару метров, а многометровая толща? Строители вам охотно предложат конструкции фундаментов, которые способны выдержать любой особняк. Тем не менее, всегда ли риск стоит своих свеч? Еще один вариант освоения трудного участка – постройка легкого домика на плитном фундаменте или на винтовых сваях. Правда за ним необходимо постоянно присматривать, а решение о конструкции фундамента могут принимать только профессионалы.

Специальное гидрогеологическое обследование – это довольно дорогое удовольствие, заказывать его на этапе покупки участка имеет смысл, когда вам нужно не десять соток, а целый гектар для усадьбы. В остальных случаях лучше смотреть на фундаменты соседей, а также спрашивать их о всех результатах бурения глубоких скважин и раскопок специальных котлованов для септиков. Но это вовсе не панацея: вполне может оказаться, что один земельный участок стоит на твердом хорошем основании, а соседний – к сожалению, оседает и проваливается.

Читайте Грунтовые воды на участке

Вода

Еще один важный вопрос, который следует обсудить с соседями – это вода. Если же речь идет об уже обжитом районе с подключением к канализации и централизованным водоснабжением, проблем меньше всего. Однако большинство жителей пригородов используют скважины и специальные колодцы. Вам нужно будет посмотреть различные соседские водные источники, узнать все про то, что именно показывает анализ воды. Наиболее типичные для Ленинградской области проблемы – это марганец, железо и органические примеси лечатся специальными системами водоочистки, а дефицит воды – увы, не лечится.

Везде есть компании, которые специализируются на бурении скважин и постройке колодцев. Их работники знают о местных подземных водах лучше, чем кто-нибудь иной. И если дом или участок вас заинтересовал, однако с водой проблемы, то поговорите с теми, кто предлагает данные услуги. Даже в достаточно богатой водой Ленобласти есть безводные территории, а многие пригородные массивы вынуждены жить с привозной питьевой водой.

Читайте Закон о межевании земельных участков

Готовое решение

Если речь идет о приобретении готового дома, то лучшего времени, нежели межсезонье, чтобы всецело оценить объект в наиболее экстремальных условиях эксплуатации, точно не найти. Вы сможете увидеть, насколько обитаема здесь местность, как быстро натопленный дом остывает, чистятся ли дороги.

И еще одно. Мы пока что ни слова не сказали о подстерегающих покупателя множественных юридических проблемах, но они, к сожалению, есть. О них вам сможет рассказать почти любой нормальный риэлтор. Остановимся мы на двух моментах. Прежде всего, несмотря на возможность заключения специального договора купли-продажи с последующей правильной регистрацией права собственности, мы очень рекомендуем, если вы не опытный риэлтор и не юрист, оформлять такие сделки у нотариуса. Он отвергнет документы, в случае если они неправильно подготовлены, а права продавца вызывают какие-либо сомнения. Также, если агент или же доверенные лица в ответ на вашу очень настоятельную просьбу познакомить вас с владельцем отвечают отказом – ищите другой участок или дом. Продажа по доверенности – это тот случай, где вполне может всплыть достаточно много подводных камней. Так как нет таких соглашений, которые нельзя отозвать или оспорить.

Читайте Ветрозащита участка

Покупателю земельного участка на заметку

Что точно следует узнать, покупая объект недвижимости за городом?

Соответствуют ли все границы территории заявленным в официальных документах? В случае если нет – есть особый повод говорить об уменьшении цены.

Нет ли у собственника конфликтов с правлением садоводческого некоммерческого товарищества или дачного некоммерческого партнерства, соседями? Об этом лучше узнавать из первоисточника: необходимо потребовать специальную справку в правлении. Также бывает, что продавец вообще не участвовал в расходах, которые связаны с постройкой линий электропередачи, дорог, водопровода.

Есть ли электроэнергия, нет ли дефицита энергетических мощностей? В соглашении энергосбытовой фирмы с потребителем должны быть прописаны выделяемые мощности, а также возможности их повышения. Если массив еще не был электрифицирован, то узнайте о планах его электрификации в местной энергосбытовой компании. Столбы с проводами в данном случае ничего не значат: ведь их могли поставить просто про запас.

Как решаются разнообразные вопросы по жизнеобеспечению поселка (ремонт дорог, вывоз мусора, дренажные работы, охрана) и в какие именно суммы это выливается? Обитаем ли дачный массив зимой, нормально ли он охраняется в зимнюю пору? Чистятся ли здешние дороги, можно ли легко подъехать к выбранному участку в период трудного весеннего бездорожья?

Где именно берут питьевую воду? Приемлемо ли ее качество? Есть ли вблизи хорошие скважины и колодцы, каковы их лимиты? Осуществлялся ли анализ вод и какие типы загрязнений он в них выявил? Какие типы грунтов на земельном участке?

Что такое сотка в м2, как определить сотку земли (размер участка)

Чтобы их оценить обязательно необходимо специальное геологическое обследование. Однако уменьшить вероятность ошибки можно, в случае если на выбранном земельном участке сделать садовым буром ряд скважин глубиной 2 м и сделать хотя бы черновую оценку характера почвы (песок, торф, глина) и уровня залегания грунтовых вод.