Как происходит узаконивание перепланировки нежилого помещения

Требования к перепланировке нежилых помещений заметно изменились с января 2019 года, после внесения поправок в Жилищный Кодекс РФ. Нормы «сравнялись» с жилыми – перед началом работ следует согласовать проект с местными органами власти, а после их завершения провести проверку на соответствие. При нарушении законодательства виновник (владелец, должностное, юридическое лицо) будет нести административную или уголовную ответственность.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Законодательством предусмотрено три варианта узаконивания перепланировки. Первый способ – это работа по регламентированной схеме. Второй заключается в подготовке и согласовании бумаг после выявления самовольных переделок нежилого помещения. Третий относится к случаям, когда был получен отказ в регистрации проекта или обновленного технического плана.

Читайте также Как сделать перепланировку квартиры

Изготовление проекта

Первый шаг к узакониванию перепланировки состоит в подготовке проектной документации. В ней будут отражены изменения в виде строительных чертежей, которые выполняются в соответствии с требованиями. Например, обязательно соблюдение масштаба 1:50 или 1:100. При конструировании новых инженерных сетей (при замене старых на современные материалы) в документацию вносятся расчеты нагрузок, обновленные трассы.

В проект включаются сведения по противопожарным мероприятиям, шумовой защите, применении конкретных ГОСТов, СНиП (зависит от помещения, перечня работ, используемых стройматериалов и иных факторов). Составление проектной документации поручается кадастровому инженеру (они обладают специальными знаниями, имеют подтверждение компетенции). В связке с ним возможна работа еще дизайнеров, строителей, кто будет в дальнейшем реализовывать проект.

Согласование с надзорными органами

Помещение после переделки должно обеспечивать заложенный функционал, безопасность людей (сотрудников, посетителей, жильцов вышерасположенных квартир), их права в отношении общего имущества. Например, нельзя подключаться к линии электропередач в подъезде, если оборудование потребляет больше выделенной мощности. Для такого объекта понадобится прокладка новой линии от подстанции.

Примерный перечень надзорных органов, куда предстоит обратиться:

1. Государственный пожарный надзор.
2. Санэпидстанция.
3. Жилищная инспекция.
4. Комитет по градостроительству и архитектуре.

Вероятно, придется вести согласование с Комитетом по охране памятников архитектуры. Так, если помещение расположено в старинном здании ряд переделок, разрешенных в новостройках, нельзя проводить ни при каких обстоятельствах. Например, запрещены работы в капитальные стенах, даже если речь идет о прокладке проводной линии подключения к интернету.

Если нежилое помещение под перепланировку расположено в многоквартирном доме, понадобится получить разрешение жильцов. А для этого придется организовать общедомовое собрание в рамках действующего законодательства: с письменным уведомлением, протоколированием решения. При отказе со стороны проживающих рядом людей планы по переделке оказываются под срывом. Здесь уже играет роль, какое заведение планируется открыть.

Выдача разрешения на перепланировку

Итогом подготовительных работ становится обращение в отдел градостроительства в субъекте, куда приписан объект, подлежащий перепланировке. Там должны подтвердить легитимность задумки и выдать бумагу, официально это подтверждающую. Без нее начинать ремонт не рекомендуется, это способно привести к необоснованным тратам средств. Да, на оформление требуется время, которое желательно закладывать в планы по запуску заведения (магазина, офисного комплекса).

Пакет документов:

1. Заявление установленного образца.
2. Паспорт, иные документы, подтверждающие личность владельца.
3. Бумаги о праве собственности, аренде помещения.
4. Проект, составленный в соответствии с требованиями.
5. Результаты технического обследования объекта.
6. Справки от надзорных органов о проведении согласования.
7. Технический паспорт нежилого помещения.

Если перепланировку задумал арендатор, еще понадобится письменное согласие собственника. При несогласованных работах ответственность «по умолчанию» несет владелец. Поэтому документы без его «визы» на рассмотрение не принимаются. В случае выявления самовольной перепланировки ему придется за свой счет восстанавливать помещение. Или самостоятельно судиться с арендатором на предмет возмещения-компенсации понесенных расходов.

Проведение работ по перепланировке

На этом шаге становится понятным, для чего в стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения входит услуга проектирования. Исполнитель получает четкие инструкции по перечню работ, используемым строительным материалам. Владелец же получает точную смету на их закупку и затраты по бригаде мастеров. Без проектной документации постоянно приходится что-то докупать или заменять по причине непригодности в конкретной ситуации.

Важные моменты:

1. Нельзя отступать от планировки, указанной в проекте вплоть до размещения инженерных сетей (электропроводки, вентиляции, водопровода, канализации).
2. Идеи в стиле «а так вот будет лучше, красивее» способны привести к отказу в регистрации обновленного технического плана, иногда к иску по возврату помещения в исходный вид.
3. Стройматериалы рекомендуется покупать в строгом соответствии с запланированными, все попытки сэкономить приведут к ухудшению качества ремонта.

Исключение составляют работы, результат которых не требуется отображать в плане БТИ. К таким относится сохранение расположения перегородок, дверных, оконных проемов, полового покрытия, внутренних коммуникаций. Получается, что косметический ремонт допускается делать без проекта, согласования, разрешительных бумаг. Подпадают ли конкретные виды переделки в этот перечень, рекомендуется обсуждать с компетентными специалистами.

Получение акта завершенной перепланировки

Выполнять предписание проектной документации важно по объективной причине – после работ по перепланировке нежилого помещения предстоит пройти проверку со стороны БТИ. Ее инспектора будут сверять фактические изменения с проектом. Плюс к этому изучает акт освидетельствования скрытых работ, если таковые проводились. Они выделяются из общего перечня тем, что результаты нельзя увидеть визуально.

К скрытым работам относится:

1. Монтаж арматуры в бетонных стенах.
2. Грунтование поверхности перед окраской.
3. Засыпка песчаной подложки под половое покрытие.
4. Прокладка труб под полом, внутри полых стен.
5. Гидро-, звуко-, теплоизоляция помещения.

Подготовкой акта занимается специальная комиссия из представителей владельца (или заказчика), подрядчика по строительным работам, компании, составившей проектную документацию. Такой состав обеспечивает объективность выводов, поэтому принимается надзорными организациями без вопросов.

Постановка на кадастровый учет

Внесение изменений в базу ЕГРН осуществляется силами должностных лиц Росреестра. Обратиться туда возможно двумя способами – напрямую или через местное отделение МФЦ. Последний способ является предпочтительным, как и обращение в органы власти через сайт Госуслуги. Это позволяет оформлять «все документы в одном месте».

Согласно №218-ФЗ от 13.07.2015 г. процедура проходит с учетом следующих особенностей:

1. При обращении узаконивания перепланировки нежилого помещения арендатором в реестре сразу же будет зарегистрирован и договор аренды.
2. По завершении внесения новых данных в кадастр заявителю выдается только выписка ЕГРН с информацией по кадастровому паспорту, которые не оформляются отдельно с 2017 г.
3. Если речь идет о временной перепланировке только на период аренды помещения, объекту присваивается временный кадастровый номер, который автоматически аннулируется сразу по прекращению действия договора.

Регистрация изменений планировки осуществляется на основании технического плана. Поэтому его придется переделывать каждый раз, как новый арендатор «подгоняет» помещение под свой бизнес. И всегда придется обращаться в БТИ для инспекции недвижимости, подтверждения документами легитимности перепланировки. Если этого не делать, первая же проверка выявит «красные линии» и начнется разбирательство, поиск ответственных лиц.

Регистрация в Росреестре

Внесение обновленных данных в государственный реестр нужен для правильного учета объектов недвижимости. Отчасти такой подход гарантирует безопасность сотрудников, посетителей фирмы, которая будет работать в переделанном помещении. То же относится к жильцам, чьи квартиры стоят над нежилым этажом. Проводить допускается только работы, которые не нарушают целостность здания, не привносят риски появления трещин, усадки свыше норматива, превышения потребления электроэнергии, воды, газа.

Есть еще несколько причин, почему проводится регистрация:

1. После переделки изменяется кадастровая стоимость объекта. Новые данные обеспечивают правильное исчисление налогов.
2. Фактически блокируют любые перепланировки, задуманные арендатором без согласования с собственником, даже при выполнении правил вроде составления проекта.
3. Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРН с обновленными сведениями по объекту.

Последнее является завершающим этапом, после которого остается переключиться на иные задачи. Нежилое помещение полностью готово к меблировке, оснащению рабочих мест компьютерами и т.д. При выездных проверках надзорных органов лучше иметь заранее подготовленную папку со всеми документами, используемыми при узаконивании перепланировки.

Узаконивание самовольной перепланировки

При выявлении перепланировки, например, сделанной арендатором без согласования с владельцем нежилого помещения есть возможность узаконить новый технический план. Без этого регистрация обновленных данных по объекту в Росреестре невозможна. Как и сделки купли-продажи, сдачи его в аренду по регистрируемому договору. Такая недвижимость не пользуется спросом, потому что после передачи прав собственности или пользования ответственность несет новый собственник.

Процедура в общих чертах выглядит так:

1. Составляется проект по фактической планировке.
2. Проводится экспертиза несущих элементов здания.
3. Оформляется техническое заключение о безопасности.
4. Изменения регистрируются в Росреестре.

Понятно, что избежать затрат на проектирование здесь не удастся. Без расчетов «на бумаге» никто не возьмется за экспертную оценку. Особенно, когда речь идет об анализе скрытых работ, которые уже «не увидеть». Поможет в такой ситуации только обращение к кадастровому инженеру, чтобы тот составил корректный технический план (по заранее согласованному проекту).

Читайте также Легализация перепланировки

Узаконивание перепланировки через суд

Независимо от последовательности действий по перепланировке заявители иногда получают отказ в согласовании. Если с собственником, жильцами МКД такой вопрос урегулировать относительно просто, с надзорными органами или муниципалитетом дискутировать бессмысленно. Обычно они придерживаются некоей позиции, основанной на федеральных, местных нормативных актов. Тогда единственным способом получить разрешение становится иск в суд.

Перед обращением в суд рекомендуется убедиться в отсутствии нарушений законодательства РФ. Если таковое обнаружит судья, в иске будет отказано. В остальных случаях, как правило, судебное решение выносится в пользу истца. И по его вступлению в законную силу Росреестр регистрирует объект независимо от позиции его должностных лиц.

Видео Как узаконить перепланировку нежилого помещения