Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: риски

Приобретение квартиры, в которой долю собственности имеет несовершеннолетний ребенок, вызывает у покупателя скептическое отношение, что связано с некоторыми сомнениями. Но ситуация вполне решаема, если знать тонкости процесса.

Риэлторы считают сделки с недвижимостью, когда в круг участников входят несовершеннолетние, довольно рискованным мероприятием, если рассматривать с точки зрения возможности оспаривания. В большинстве случаев при возникновении спора суд переходит на сторону несовершеннолетнего участника. Если будут доказаны нарушения прав ребенка или недостаточное их соблюдение, есть вероятность, что сделку признают недействительной.

Начнем с того, что несовершеннолетний может быть собственником абсолютно любого имущества. Когда гражданину еще нет 14 лет, его обязанности по участию в имущественной сделке ложатся на законного представителя.

Вне зависимости от того, будет ли малолетний единоличным собственником или он владеет долей, продажу квартиры оформляют законные представители при условии разрешения опеки в письменном виде.

Читайте также Материнский капитал и его использование

Лица 14-18 лет обладают ограниченной дееспособностью. Жилье они могут продать самостоятельно, но потребуется согласие представителя по закону и службы опеки, оформленное должным образом.

Приобретение квартиры с несовершеннолетним: что нужно знать

Первым делом необходимо проверить у продавца подлинность документов, которые предоставила опека. У несовершеннолетнего должны быть юридические бумаги, которые подтверждают права собственности. Оформляется договор купли-продажи по стандартным правилам ГК РФ.

Опека на любом этапе может проверить рентабельность мероприятия, при необходимости запросить дополнительные сведения.

Когда квартира находится в собственности несовершеннолетнего, его покупка сопряжена с некоторыми рисками, так как законодательной базой предусмотрены средства для защиты интересов малолетнего. Как уже упоминалось, потребуется обязательное согласие структуры опеки и попечительства.

Перед приобретением квартиры важно удостовериться в статусе представителя ребенка. Избежать неприятных ситуаций уже на этом этапе поможет ознакомление со свидетельством о рождении, паспортами взрослых. В свидетельстве необходимо проверить, вписаны ли родители. Если подростка представляет опекун, понадобится удостоверение об опеке или попечительстве.

В России условия продажи и этапы проведения процедуры регламентируется комплексом правовых норм. Для реализации сделки необходимо пройти через несколько этапов:

• Проверка разрешения и согласия ООП.
• Оформление договора на куплю-продажу.
• Передача помещения и денежный расчет.
• Оформление прав собственника, регистрация в Росреестре.

Если несовершеннолетний не единственный владелец, в договоре должны присутствовать подписи других дольщиков. Пока гражданину не исполнится четырнадцать лет, права подписи он не имеет, этим занимается представитель. На момент четырнадцатилетнего рубежа ребенок может принимать участие в подписании договора.

Нюансы приобретения жилплощади с несовершеннолетним: когда предоставление жилья не обязательно

Довольно часто можно столкнуться с тем, что органы опеки отказываются выдать разрешение на продажу жилой собственности по причине отсутствия площади для дальнейшего проживания несовершеннолетнего. Но есть варианты, когда равноценное жилье не нужно. Предоставление бумаг о новой регистрации не требуется в следующих случаях:

• Ребенок вместе с семьей переезжает за пределы страны.
• Приобретается новое строящееся жилье. Но здесь необходимо соблюдение двух условий: проект должен быть готов более, чем на 50 процентов, к моменту переезда ребенок должен быть зарегистрирован.
• Переезд в населенный пункт в пределах РФ. Но финансы от продажи должны поступать на банковский счет несовершеннолетнего.
• Ребенку с тяжелым заболеванием требуется длительная реабилитация либо лечение. Болезнь, как правило, ООП рассматривает в качестве уважительной причины для приобретения родителями жилья с меньшими параметрами по площади.
• В старой квартире проживание невозможно по состоянию здоровья: близкое расположение промышленных предприятий, вредные выбросы в воздух и др.
• Несовершеннолетний нуждается в посещении образовательного учреждения со специализированными услугами. Переезд разрешается при условии незначительных ухудшений: меньшая жилая площадь, старая постройка, отсутствие близкорасположенных сооружений инфраструктуры.

Каждую ситуацию комиссия опеки изучает индивидуально, исходя из обстоятельств.

Покупка жилья у нескольких собственников: особенности

Покупая жилую площадь, одним из владельцев которой является несовершеннолетний, важно учитывать, вследствие каких обстоятельств тот стал владельцем:

• Жилье может быть наследовано или завещано.
• Согласно ст. 26 Гражданского кодекса необходимо участие представителей ребенка и иных дольщиков.
• Квартира досталась малолетнему гражданину в результате приватизации (Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» « 1541-1, ст. 2).

Обозначенный закон также содержит указания на то, что при передаче квартиры по договору несовершеннолетние дети включаются в собственность, вне зависимости, имеют ли они право пользоваться жильем, проживают с теми, кто продает помещение, либо живут отдельно, но не утратили право на пользование жильем.

Таким образом, приобретая приватизированное жилье у владельцев с детьми, необходимо учитывать, что последние имеют на квартиру полное право. А законодательство к их нарушению относится крайне щепетильно.

При наличии собственника до 18 лет оформить ипотеку на приобретение будет довольно затруднительно, так как банковские организации стремятся минимизировать возможные риски. Выбирая подобную жилплощадь для ипотеки, будущий владелец должен быть готов к отказу банка, особенно, если нет письменного разрешения опеки.

Читайте также Как снять квартиру с риелтором и без

Признание сделки недействительной

В последнее время участились риски приобрести квартиру по поддельным документам. Даже услуги риелтора не всегда уберегут от такой опасности. Если сделки заканчивается неблагоприятно, ответственности за это риелтор не несет.

Содержание правоустанавливающей документации лучше изучать лично и привлечь опытного юриста, который не связан с агентством, занимающимся недвижимостью, напрямую и не заинтересован лично в купле-продаже.

Есть вероятность столкнуться с проблемой признания недействительности сделки по прошествии нескольких лет. Как такое может произойти?

Иногда законный представитель несовершеннолетнего сам подает в суд иск с требованием признать продажу недействительной. Обоснованием может стать тот факт, что документ подписал несовершеннолетний владелец. Если подписание договора осуществлялось без согласия представителей по закону, суд вынесет решение о признании документа незаконным.

Потребовать признать сделку незаконной может и покупатель, если появились сомнения в отношении продавца (ГК РФ, п.2 п.п.4 ст.178). К примеру, приобретая квартиру с несовершеннолетним, человек поставил подпись в договоре с его родителями, а позже выяснил, что они лишены родительских прав.

Ст. 179 ГК РФ, п.2, признается сделку обманной, выносится судебное решение о ее недействительности. К примеру, перед продажей жилья отец или мать зарегистрировали ребенка у бабушки и скрыли факт о наличии приватизированной части жилплощади, принадлежащей по закону несовершеннолетнему.

Для подачи иска определен общий срок в три года (ст.196 ч.1 ГК РФ). Но у истца есть право восстановить срок, если он предоставит доказательства о наличии уважительных причин пропуска.

Прибегая к услугам риелтора, также можно столкнуться с определенными рисками, так как статус специалиста не легитимен. Требования и правила разрабатывают сами агентства, они же их утверждают. Чтобы не столкнуться с обманом при покупке квартиры, необходимо не упустить из вида простые вещи:

• Перед началом взаимодействия должен быть заключен двухсторонний договор, в котором прописываются условия сотрудничества и ответственность.
• Добросовестный риелтор не предлагает скидки на уплату комиссионных. Такая ситуация должна насторожить.
• Заниженные цены и отсутствие репутации у агентства вызывают подозрения.
• Важно проверить, чтобы компания не являлась владельцем жилплощади, продажей которой занимается.
• Пакет документации должен быть полным.
• Аванс не следует предоставлять до момента составления договора на приобретение жилплощади с имущественным собственником.

Как предотвратить риски

Чтобы не столкнуться с проблемами при покупке жилья подобного рода, на этапе подписания договора и предоставления хозяину задатка важно изучить документы на собственность, убедиться в их подлинности.

Если права устанавливают договор купли-продажи, договор мены или договор дарения, на их обратной стороне проставляется синяя печать ФРС, подтверждающая регистрацию документов. При ее отсутствии сделку не удастся осуществить юридически.

Регистрационное свидетельство должно иметь уникальный номер, быть оформленным на гербовой бумаге без помарок, а также иных дефектов.

В документе указываются ограничения и обременения. Но учитывается, что они обозначены на момент составления бумаги. К этапу заключения сделки возможны изменения по срокам давности.

Покупатель имеет право потребовать письменное подтверждение о наличии другого жилья у ребенка или справку о его регистрации. Если собственник не достиг восемнадцатилетнего возраста, обязательно разрешение от опекунского совета.

Читайте также Ошибки при сделке с недвижимостью

Закон РФ строго контролирует имущественные права ребенка. Поэтому покупка жилплощади с несовершеннолетним становится трудоемким и продолжительным процессом. Объект продажи и документационное сопровождение проверяются тщательно.

Видео Осторожно, собственники-дети. Как правильно покупать и продавать такую недвижимость

Но отсутствие нарушений, подтвержденное органами ООП, проведение сделки в рамках актуального законодательства позволяет покупающей и продающей сторонам без затруднений и в короткие сроки совершить сделки на законных правах.