Перепланировка квартиры: как узаконить проект и согласовать правильно

Перепланировка зачастую возникает на повестке дня многих семей, поскольку здания, построенные в конце прошлого века, уже перестают удовлетворять запросам большинства горожан. Если и вы решились на такое усовершенствование своей квартиры и думаете, с чего начать, внимательно почитайте нашу статью. В ней мы намерены рассказать вам об основных нюансах перепланировки и о связанных с ней формальностях. Обязательно подумайте о том, чтобы узаконить изменения, внесенные в план квартиры. Это позволит вам с удовольствием жить в ней, не боясь набега проверяющих от власти.

Перепланировка в квартире: с чего следует начать оформление

Чтобы оформление перепланировки прошло успешно, необходимо запомнить и руководствоваться следующими правилами:

• никогда и никак не затрагивайте систему вентиляции;
• не создавайте препятствий для доступа к газовым трубам;
• не переносите дверные блоки, ведущие к лестничным площадкам;
• недопустим радикальный перенос водопровода и канализации и, следовательно, кухни и санузла в другую часть квартиры.

Знайте, что следующие операции вы вправе выполнить:

1. объединить лоджию с прилегающей комнатой;
2. обустроить камин, если вы проживаете на последнем этаже и если используете дымоход заводского производства;
3. сделать лоджию, если вы проживаете на первом этаже;
4. демонтировать подоконную часть стены, объединяя лоджию и комнату;
5. перенести кухню, если у вас первый этаж и если под вами нежилое помещение.

Процедуре объединения комнаты и лоджии ранее мы посвятили целую статью.

При перепланировке запрещается:

1. сносить несущие стены;
2. увеличивать размер нежилых помещений;
3. выносить батареи отопления на балкон (лоджию);
4. уменьшать площадь жилых комнат и совсем лишать их окон;
5. размещать санузел над соседской кухней;
6. объединять квартиру с коридорами общего пользования;
7. создавать какие-либо затруднения для соседей.

Стандартный алгоритм согласования перепланировки

Если ваша ситуация стандартна, если перепланировка пока лишь только в ваших планах, то действовать следует, соблюдая следующую последовательность:

• получить техпаспорт квартиры в территориальном БТИ;
• заказать проект предстоящей перепланировки в той проектной организации, которая имеет соответствующий допуск на выполнение данного вида работ;
• сдать пакет необходимых документов в жилинспекцию и получить ее согласование;
• обеспечить разработку проекта и обследование помещений и получить заключение Роспотребнадзора;
• практически реализовать проект;
• заполнить журнал работ, подготовить акты скрытых работ, окончательно оформить документы, которые должны вестись в ходе перепланировки, пригласить специалиста жилинспекции для засвидетельствования окончания перепланировки и ее соответствия проектным документам;
• получить в БТИ новый план квартиры и свидетельство о праве собственности на нее.

Какие документы необходимы при согласовании перепланировок

Пакет документов, необходимых для согласования перепланировки, включает в себя:

• заявление владельца квартиры;
• документы, подтверждающие его право собственности;
• проект предстоящих работ;
• техпаспорт квартиры;
• письменное согласие всех проживающих в квартире на ее перепланировку.

Этот список может дополняться и другими документами, которые определяют власти конкретного региона. Дополнительные документы потребуются также и тогда, когда предстоящая перепланировка каким-то образом затрагивает общедомовую собственность.

Документы, предоставляемые компанией, силами которой ведется перепланировка

Помните, что договор, заключенный с компанией, занимающейся перепланировкой, следует хранить хотя бы до окончания гарантийного срока на выполненные ею работы. У вас также должна иметься копия документа, которым этой организации предоставляется право на выполнение работ такого типа.

Силами компании-исполнителя совместно с собственником в ходе перепланировки должен постоянно вестись журнал выполняемых работ.

Большую важность имеет ведение компанией-подрядчиком акта скрытых работ, которые должны удостоверяться прибывающими на место сотрудниками компании-проектировщика и представителями жилищной инспекции.

Как быть, если перепланировка уже сделана, а ее согласование не было произведено

Если вдруг случилось так, что перепланировка уже сделана, а о ее своевременном согласовании просто не подумали, то единственно правильным решением будет принять меры к тому, чтобы легализовать реальное состояние дел.

Легализация может быть произведена одним из следующих способов:

• согласованием выполненного проекта в местных органах власти;
• через суд.

В соответствии с общим правилом, при обнаружении самовольной перепланировки, собственнику в обязанность вменяется приведение помещения в его первоначальное состояние. Однако суд может решить оставить квартиру в обновленном виде при условии, что:

• перепланировка не сказывается на правах и законных интересах граждан;
• результаты перепланировки не представляют ни для кого угрозы.

Алгоритм выполнения согласования в случае самовольной перепланировки

Если перепланировка произведена самовольно, владелец квартиры, чтобы легализовать ее, должен:

• организовать выполнение обмеров;
• собрать пакет перечисленной выше документации;
• организовать выполнение техобследования;
• обратиться в проектную фирму для составления проектной документации;
• заказать выполнение необходимых экспертиз;
• обратиться в жилинспекцию, чтобы получить согласование;
• обратиться в суд, если в жилинспекции получен отказ.

Читайте также Перепланировка кухни: не переходите за рамки дозволенного

Если решение жилинспекции будет положительным, перепланировку следует сдать госкомиссии, получить там акт и, в конечном итоге, получить документы на обновленную квартиру.

Если же самовольная перепланировка так и не будет легализована, то в случае ее обнаружения, штраф может составить 2,5 тысячи рублей. Но этим дело не ограничится: квартиру придется вернуть в прежнее состояние. Более того, может быть принято решение об ограничении прав владельца квартиры в вопросах распоряжения этой его собственностью.

Перепланировка: секреты, помогающие достичь желаемых результатов

Перепланировка должна быть ориентирована на обеспечение удобства всей семьи. Поэтому после ее выполнения в квартире обязательно должны присутствовать помещения следующего назначения:

• приватного, представленные спальней, детской комнатой, ванной;
• гостевого, куда относят гостиную, столовую и кухню;
• частного. Эти помещения, представленные отдельными комнатами для членов семьи, кабинетом, гардеробной, обустраиваются при наличии в квартире достаточной площади.

Традиционно гостиным и столовым отводится более просторная площадь, имеющая хорошее освещение.

Простые, но эффективные приемы перепланировки

Вот несколько приемов, которые уже прошли испытание временем и которые гарантированно помогут вам сделать квартиру более комфортной:

• Простым и действенным способом визуального увеличения размеров комнат является их объединение. Для этого вам достаточно лишь сделать арки или убрать двери из проемов, разделяющих гостевую и прихожую или столовую и коридор.
• Проемы, обустраиваемые в стенах в соответствии с вашими вкусами, помогают связать комнаты воедино, сохраняя при этом их обособленность и целевое предназначение.
• Пространство на участки можно разделять, например, с помощью стеклянных панелей. Эту функцию также великолепно могут выполнить грамотно обустроенные барные стойки.
• Старый, но сохранивший популярность способ перепланировки состоит в установке высоких, от пола до потолка, книжных полок. Их присутствие позволит вам заиметь даже личный кабинет. Отличным дополнением к таким полкам может стать аквариум, а на любителя и террариум.
• При желании увеличить площадь комнаты, включив в нее лоджию, помните, что такой прием выливается в значительное удлинение помещения. Данный вариант имеет смысл использовать лишь тогда, когда будущий интерьер скрупулезно продуман.

Данные способы очень эффективны в ходе простой перепланировки, реализация которой не предполагает значительного объема строительных работ. Используя перечисленные выше приемы, вы будете избавлены от получения всевозможных разрешений, поскольку характер этих работ является чисто декоративным.

Глубокая перепланировка квартиры и демонтаж стен

Если перепланировка носит глубокий характер, к сносу стен и возведению необходимых перегородок можно приступать лишь тогда, когда произведены все необходимые согласования и когда составлен тщательно продуманный план обновленной квартиры.

Демонтаж представляет собой черновой этап перепланировочных работ. Помните, что некоторые из стен могут являться несущими, на которых зиждется устойчивость всего здания. Если возникает необходимость их разборки, это дело должно возлагаться на специалистов, знакомых со спецификой вопроса и имеющих для этого весь комплекс необходимого для этой работы оборудования. Своими же силами вы можете заниматься уборкой кирпичных или гипсокартонных перегородок, используя для этого, например, перфоратор, о правильном подборе которого мы рассказывали в посвященной этому вопросу статье.

По окончании демонтажа все стены должны быть надежно укреплены, для чего можно воспользоваться швеллерами и/или металлическими уголками.

Закончив демонтаж  стен, можно приступать и к возведению новых перегородок которые и позволят придать квартире новое лицо. Именно так должна начинаться перепланировка любой квартиры, позволяющая вдохнуть в нее сполна отвечающий современным требованиям комфорт.

Как сделать перепланировку в ходе строительства дома

В большинстве случаев нынешние новостройки возводятся по индивидуальным проектам. Однако даже при наличии огромного количества проектных решений, по-прежнему остается злободневным такой вопрос, как перепланировка квартиры. Данное мероприятие является процедурой многоступенчатой. Оно включает в себя разработку нового проекта, подготовку и сбор необходимой документации, выполнение согласований и, конечно, самих строительных работ.

Перепланировка квартиры руками застройщика – этого хотели бы многие заказчики

Понятно, что перепланировка квартиры – дело хлопотное. И у многих приобретателей жилья в новостройках существует вполне обоснованное желание переложить эти хлопоты на застройщика. Этому также способствует и понимание того, что узаконить перепланировку не так-то и просто и что специалисты своего дела справятся с этим значительно легче.

Кроме того, покупателю квартиры значительно удобнее, получив ключи, сразу же начать отделку помещений, не занимаясь разборкой старых перегородок и возведением новых. Он будет также избавлен от необходимости поиска профессиональных разработчиков проекта. Покупатель в этом случае сумеет избежать «удовольствия» общения с госчиновниками.

Готовы ли застройщики заняться таким вопросом, как перепланировка помещений

Поскольку данная услуга является довольно востребованной, многие заказчики готовы ее оказывать или даже уже оказывают. Однако это вовсе не говорит о том, что застройщики всегда готовы выполнить весь объем полученных пожеланий. Это объясняется тем, что перепланировка отдельного помещения тесно связана с комфортом и безопасностью всех проживающих в доме людей. По этой причине изменения, привносимые в планировку конкретной квартиры, должны сполна отвечать требованиям СНиПов, норм санитарного и противопожарного характера.

Разработку нового проекта застройщик может начинать, лишь получив одобрение девелопера. При этом в расчет должны приниматься и используемые технологии строительства. Так, перепланировка может быть более глубокой в домах монолитно-кирпичных или монолитных. Если же речь идет о доме панельном, то возникают многочисленные ограничения.

Как действует застройщик, получив заказ от клиента на перепланировку квартиры

Чтобы специалисты застройщика могли правильно понять пожелания клиента, последним следует представить сформированный план квартиры.

Получив такой план, застройщик, как правило, действует согласно следующему алгоритму:

• Его специалисты изучают план и пожелания заказчика с точки зрения их соответствия комплексу строительных правил и применяемых норм. К примеру, СНиПами запрещено увеличивать ванную комнату за счет площади жилых помещений. Также, в соответствии с нормами пожарной безопасности, нельзя увеличивать площадь квартиры соединением комнат с балконом, если в квартире балкон имеется лишь один.
• Предлагаемая планировка изучается с точки зрения положения несущих стен, которые перемещаться не должны.
• Рассматриваются другие важные нюансы, которые могут отразиться на комфортности и безопасности всего дома.

Если желаемая планировка строящейся квартиры соответствует всем нормам, застройщик ведет строительство согласно проекту заказчика. Сам же заказчик при этом не теряет ни в финансах, ни во времени.

В том случае, когда конкретная квартира уже отстроена, а необходимая перепланировка подразумевает снос несущих стен, проектировщик застройщика может перераспределить нагрузки, чтобы сохранить надежность общедомовой конструкции.

Однако перепланировка помещений существенно упрощается, если клиент информирует застройщика своевременно. Вполне понятно, что корректировка проекта более проста в реализации, если квартира, а лучше и весь относящийся к ней этаж, еще не выстроены.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Если перепланировка идет на стадии строительства, то ее узакониванием занимается застройщик. Поскольку речь идет о многоэтажном доме, и все договоры подаются в регистрационную палату, то застройщику существенно проще внести все перепланировочные изменения перед регистрацией самого первого договора.

Если клиент поднял вопрос о перепланировке квартиры позже, то решение вопроса производится индивидуально. На клиента ляжет дополнительная задача по внесению изменений в документацию, уже зарегистрированную в Регпалате. Это, несомненно, выльется в дополнительные финансовые затраты, потребует больше времени. Если же до сдачи дома времени остается совсем немного, то застройщик едва ли возьмется заниматься всей этой процедурой.

Читайте также 8 прав, которых лишается собственник квартиры, сдавая жилье в аренду

Таким образом, готовясь приобрести квартиру в новостройке, следует помнить, что ее перепланировка легче и проще выполняется, если ею заняться на стадии строительства и своевременно поручить ее застройщику. Важен и тот факт, что данное мероприятие для клиента обойдется в этом случае существенно дешевле.